在天與地之間揮灑自如

【聯合報╱記者郭錦萍／荷蘭報導】

 

社會住宅的議題近來在台灣熱烈討論。社會上多數人支持興建社會住宅，但若要蓋在我家旁邊就「免談」，認為會造成房價下降、治安變差，於是執政者不斷改名稱，想在需求和汙名化間找到平衡點。

荷蘭最大住房非營利組織YMERE，興建、管理社會住宅有百年經驗，它的前主席雷思包爾（Lex Pouw）表示，「出售社會住宅的收入，是YMERE獲利的最主要來源。」

社會住宅也可成為金雞母，這是怎麼回事？

「是因為政府提供補助嗎？」

「不、不、不，荷蘭政府一毛錢也沒出。」看我們一頭霧水，包爾拿出紙筆，為我們揭開荷蘭社會住宅竟然可以賺錢的神奇公式。

包爾解釋，荷蘭政府只管住宅政策，管理或興建建物的是像YMERE這樣的法人機構在執行；以YMERE為例，每年投入約五億歐元整修新建各式房屋，管理的房屋數約八萬二千多個單位，二○一○年新蓋約一千八百間屋子。

他一再強調，YMERE不是營利單位，但為確保為荷蘭民眾提供合宜住宅的工作可長可久，YMERE興建社會住宅，也建一般住宅、店面、辦公室等。以阿姆斯特丹為例，土地幾乎是政府的，任何住宅建案，政府都會明訂其中要提供多少社會住宅。

對YMERE來說，手上的一般住宅或社會住宅都是資產，都要向政府付土地租金，所以建材沒有不同，社會住宅甚至更好。對承租戶來說，雖然付的房屋租金社宅和普通住宅不同，但因前者有政府補貼，管理者收入是一樣的。

包爾表示，荷蘭的社會住宅指的是房屋的使用方式，並不是指特定的哪間或哪棟房屋，再加上有時區域的使用方式會調整，或如這幾年鼓勵私有化（以減少政府負擔），有些原本用來當社會住宅的房子就會出售，當然買屋的人是買使用權，土地還是政府的，所以屋主要付土地租金給政府。

他說，因為社會住宅的租金上限政府會管控，所以出售社會住宅反而成了YMERE重要收入。但這些盈餘還是會回饋到相關的居民組織或活動，政府也會監督這些錢的流向。

包爾說，荷蘭的社會住宅政策也面臨一些問題，最主要是流動率低，住進去的人多數就不搬了，中產階級者尤其是問題的核心，所以就算阿姆斯特丹五成都是社宅，還是供不應求。

【2011/06/27 聯合報】

 阿姆斯特丹東碼頭區，集合各種時髦建築，這裡的住宅一半是社會住宅。 記者陳俊吉／荷蘭攝影

「水岸第一排」、「面對千坪綠地」、「國際級建築師代表作」、「百年經典」，台灣高價房地產常用這些廣告詞；但在阿姆斯特丹，成千上萬間的社會住宅都具備上述條件。這些房子超搶手，想住進去，平均得等七至十年。

【聯合報╱記者郭錦萍／荷蘭報導】

 

去過紐約、洛杉磯、倫敦、巴黎、柏林等城市的人大概都有印象，這些先進國家的大都會都有些貧民區，而且你一眼就看得出來。

荷蘭的最大城市阿姆斯特丹，住宅有一半是社會住宅，但在城市裡找不到明顯破落的區域。其背後牽涉的因素固然千端萬緒，但很重要的一個原因是，這個城市的土地，八成都屬市政府擁有。

阿姆斯特丹市政府負責都市更新及社會住宅等計畫的管理局副局長尼可寇斯（Niko Koers）對於市政府是大地主的緣由，給了答案。

他說，大約是十九世紀末工業革命之後，大量勞工湧入，很多資本家買阿姆斯特丹的土地，蓋了很多爛房子租給勞工，有些還因偷工減料倒塌，造成嚴重死傷，引發極大民怨，為勞工發聲的社會主義思潮因此在荷蘭形成風潮，帶來極大政治壓力；市政府於是在一八九○年向農民買地，並交給慈善性質的住宅法人蓋了最早期的社會住宅，當時也有些勞工決定合力蓋自己的房子。但是他們根本買不起土地，市政府於是把土地以極低的租金，租給勞工蓋房子。

寇斯表示，阿姆斯特丹市政府大概也是從那時開始陸續購入土地，且大約從一九二四年就不再賣出任何土地，同時從十九世紀開始建立的土地租賃制度沿用至今。

「像阿姆斯特丹市政府這樣的大地主，在荷蘭也是很特別的，如鹿特丹就比較鼓勵私有化；但市民並不覺得我們有的土地太多喔！」寇斯說，「這個土地政策，是確保民眾能用合理的錢住到高品質房子的關鍵。」

阿姆斯特丹市政府不只是不賣地和台灣不同，對於老舊建築要怎麼更新，新區域要怎麼開發，也和台灣完全不同。

寇斯解釋，阿姆斯特丹的規定是，只要家戶年收入少於三萬三千歐元（約台幣一百卅萬元）就可申請社會住宅，未來廿年，阿姆斯特丹至少還要蓋五萬戶社會住宅。

市政府對於每個區域要形成怎樣的風格，握有強力主導權。「當然，我們事前和各團體有無數次的公聽會溝通。」寇斯說，「在還沒定案前，誰都可以走進我們辦公室發表意見。」所以擬出來的計畫，除了公園、學校、道路等，甚至詳細到要蓋多少間一般住宅、社會住宅（最少都有三成）、身心障礙人士的住宅、藝術家工作室，連公共藝術品擺哪、什麼材質等，都鉅細靡遺詳列，之後再交由地產開發商或住屋法人競標興建。

【2011/06/27 聯合報】

【聯合報╱記者郭錦萍／荷蘭報導】

 

ＧＷＬ原先是一個有一百六十年歷史的自來水廠，占地六公頃，毗鄰十九世紀的舊城區。六、七○年代，附近住的多是低收入戶和外來移民，髒亂且犯罪問題層出。

一九九○年代初期，阿姆斯特丹市政府在這裡進行了一個大膽的更新計畫，核准住宅法人建造六百住戶和一些商店，部分較具代表性的歷史建物則被留下來，修復後變成餐廳、一房一廳的時髦旅館、健身房和小型企業進駐。

至於六百個住宅單位，一半是社會住宅，四分之一是中所得家庭補貼式自用住宅（房子售價較低），四分之一則是昂貴的高級住宅。

而這些銷售高級住宅的利潤，部分用來改善社會住宅居住環境品質，部分用來做環保設施（如用水回收、節能系統等）。

這個社區一開始設計，就擺明不歡迎住戶用車。這裡的空地多到放七、八百輛車都不成問題，但設計者的概念是用停車位換花園，所以幾乎每戶都有花園（有的在屋頂、有的在地面），但平均每五戶才有一個停車位，且全放在社區外圍。

這個都更案在計畫過程，被冷嘲熱諷，但沒想到高級住宅在動工前就銷售一空。也因為這個多樣性住宅案例的成功，帶動後來一連串類似但更大規模的都更案。

ＧＷＬ社區的成功轉型，讓周遭的環境和鄰居都跟著沾光，房地產價格一路上漲，成了各國都市計畫、環保建築的取經地。

【2011/06/27 聯合報】

2011/06/27